경매 권리분석(말소기준권리, 대항력 등)

경매 권리분석, 왜 꼭 알아야 할까?

부동산 경매는 싸게 집이나 땅을 살 수 있는 기회라고 생각하는 사람들이 많습니다. 하지만 아무 준비 없이 입찰하면 낭패를 볼 수도 있어요. 이유는 바로 권리분석 때문입니다. 권리분석이란, 그 집이나 땅에 걸려 있는 각종 권리를 확인하는 과정입니다. 쉽게 말해, “이 집에 숨겨진 빚이나 약속이 있는지”를 알아보는 거예요.

만약 권리분석을 제대로 하지 않으면, 낙찰을 받아도 전 주인의 빚을 대신 갚아야 하거나, 세입자를 내보내지 못하는 상황이 생길 수 있습니다. 그러면 싸게 산 게 아니라 오히려 손해가 되겠죠?

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권리분석의 핵심은 ‘누가 먼저 권리를 가졌나’

권리분석에서 가장 중요한 건 순서입니다. 누가 먼저 집에 대해 권리를 가졌는지를 확인해야 해요. 이를 말소기준권리라고 부릅니다. 말소기준권리보다 뒤에 생긴 권리들은 경매가 끝나면 자동으로 사라지지만, 그보다 앞에 있던 권리는 낙찰자가 떠안아야 할 수도 있습니다. 말소기준권리 예를 들어볼게요.

• 2020년에 은행이 집에 저당권을 설정했어요.
• 2022년에 집주인이 세입자와 전세계약을 했어요.
  이 경우 말소기준권리는 2020년 저당권입니다. 2022년 세입자의 권리는 뒤에 생겼기 때문에 낙찰이 되면 사라집니다. 즉, 낙찰자가 세입자 보증금을 줄 필요가 없어요.

반대로 2019년에 세입자가 전세계약을 했고, 2020년에 은행이 저당권을 설정했다면? 세입자가 먼저 권리를 가졌기 때문에 대항력이 있다면 낙찰자가 보증금을 대신 물어줄 수도 있습니다. 이런 상황을 피하려면 권리 순서를 꼼꼼하게 따져야 하는 거예요.

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세입자의 대항력과 우선변제권도 확인!

권리분석에서 빠질 수 없는 게 세입자의 대항력과 우선변제권입니다.

• 대항력: 세입자가 “나 여기 살고 있어요!”라고 주장할 수 있는 힘이에요. 전입신고와 실제 거주를 하고 있으면 대항력이 생깁니다.
• 우선변제권: 집이 경매로 팔릴 때, 세입자가 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다. 전입신고와 확정일자를 받아야 생겨요.

만약 세입자가 대항력이 있으면 낙찰자가 세입자를 내보내기 어렵습니다. 보증금을 돌려주지 않으면 집을 넘겨주지 않을 수 있기 때문이에요. 이런 경우 낙찰가 계산을 잘못하면 큰 손해가 날 수 있습니다.

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권리분석, 어떻게 하면 좋을까?

권리분석을 처음 하는 사람들은 어렵다고 느낄 수 있습니다. 하지만 기본 순서를 알고, 서류만 제대로 확인하면 그렇게 어렵지 않아요. 등기부등본과 매각물건명세서 두 가지만 꼼꼼히 보세요.

• 등기부등본: 집에 어떤 권리가 언제 설정됐는지 확인 가능
• 매각물건명세서: 법원이 작성한 공식 문서로, 세입자 현황과 배당 관계 등이 나와 있음

이 두 가지를 보면 말소기준권리가 무엇인지, 세입자의 권리가 남는지 알 수 있습니다.

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경매는 권리분석이 반이다

경매는 준비 없이 도전하면 위험하지만, 제대로 공부하면 큰 기회가 될 수 있습니다. 특히 권리분석은 낙찰 후 예상치 못한 비용을 막아주는 가장 중요한 과정이에요. 순서만 이해하고, 세입자의 대항력·우선변제권을 확인하는 습관을 들이면 초보자도 충분히 할 수 있습니다. 경매를 시작하려 한다면, 대항력, 말소기준권리는 필수! 무조건 권리분석부터 차근차근 공부하세요. 작은 공부가 큰 돈을 지켜줍니다.

 

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