금리 인하 시기 부동산은? 채권과 예금금리, 경기불황
최근 각종 커뮤니티와 언론 매체를 보면 경기 불황으로 집값이 크게 하락 할 것이다. 라는 말을 많이 볼 수 있는데 부동산을 사서 실입주 혹은 투자를 생각하는 사람들이 깊게 생각해봐야 하는것을 설명드려보겠습니다.
미국과 한국 채권금리
미국과 한국의 채권금리는 밀접한 관계를 가지고 있는데 12월 한차례 남은 FOMC 기준금리 발표가 동결이 유력해지고, 향후 미국 은행권을 비롯한 월가에서 금리 인하 기대에 대한 내용들을 발표하고 있는 것이 반영되었다고 볼 수 있습니다.
경기가 불황이면 집값이 내려간다!?
이런 것은 우리가 살고 있는 천안과 아산지역을 빗대어 살펴보면 알 수 있습니다. 부동산이라는 것이 미래 가격을 맞출수는 없지만 과거의 경험을 통해 예측해 볼 수는 있는데요, 입주가 한창 몰렸던 2017년도부터 최근 까지의 부동산 시장을 살펴보면 어느정도 예측이 가능합니다. 2019년과 2020년은 미중 무역갈등과 코로나로 인해 경기가 불황이었던 것으로 기억하고 계실겁니다. 그 당시를 기억해보면 2019년에는 1216부동산대책, 2020년에는 710부동산대책을 발표하면서 주택시장 안정화 방안을 발표했었는데 그 이유가 무엇일까요~?? 그것은 바로, 시장이 과열되어 안정화를 찾기 위해 발표했었던 것이죠. 놓치고 있었던 부분을 쇼킹부동산을 통해 다시 한번 생각하게 되었습니다. 정부는 급등과 급락을 원하지 않습니다. 어느정도 안정화되어 있는 시장을 바라는 것인데 마음같지 않았던 것 같습니다. 하지만 우리는 이것을 보면서 경기 "불황이면 부동산 시장은 상승한다"라는 것을 알 수 있습니다. 반대로 경기가 불황이니 소득은 줄어들테고, 소득이 줄어드는데 어떻게 집을 사겠느냐? 라는 말을 하는 사람들은 이것을 기억해야 합니다. 부동산 관련 유명인사들은 "부동산은 돈으로 사는 것이 아니고 자산으로 사는 것이다." 이말은 결국 경기가 불황이면 누가 불행하게 될까요!? 무주택자 일까요? 유주택자일까요? 자산은 사고 팔고도 중요하지만 모아가는 것이 핵심입니다.
예금금리 / 전세자금대출 금리 변화
예금금리가 올라가면 자산을 보유하고 있는 사람들은 좋을까요? 반대로 예금금리가 하락하면 자산을 보유하고 있는 사람들은 좋을까요? 초저금리 기조를 유지하던 2019년과 2020년을 기억해볼 필요가 있습니다. 이때는 0.5%~1% 의 기준금리가 경기 2021년 하반기 부터 본격적으로 찾아온 대세하락기에 예금금리가 4%를 넘어 작년만 봐도 5% 대 예금금리가 수없이 쏟아져 나오던 시기도 있었죠. 2019년과 2020년 불황을 맞이하면서 예금금리도 자산을 보유하고 있었던 사람들은 코로나 이후 찾아온 대세상승기를 기분좋게 맞이하셨을 것이라 생각됩니다. 급상승 이후에는 급락이 나오게 되고, 급락이후에는 상승이 나오게 됩니다. 자연스럽게 전세자금 대출은 지금 시점에 받게 되면 4.5%대의 높은 대출 금리가 압박하게 되지만 향후 금리인하시기에는 2~3차례 금리를 낮추게 되면 2% 후반 ~ 3% 초반의 시장금리(일반적으로 3% 기준금리=시장금리3.2% 이것이 공식화)가 형성되게 되는데 전세가격이 오를수 밖에 없게 되겠죠. 우리나라의 특성상 전세가격은 매매가격에 큰 영향을 주기 때문에 매매가를 밀어올리는 역할을 하게 됩니다. 뿐만 아니라 예금에 있었던 자금이 유동성으로 풀리게 되면서 부동산 시장으로 본격적인 유입이 이루어지며 부동산 상승기를 맞이하게 됩니다. 준비한 사람과 그렇치 않은 사람은 금리 인하시 자산의 격차가 크게 벌어지게 됩니다. 당신의 선택은? 기억하세요! 금리인하 이후 그 상황을 매우 즐겁게 즐기는 사람을 주변에서 볼 수 있게 되실겁니다.