부동산 대출규제 언제 완화할까?(자산시장, 선반영, 5대 은행 예금금리)

부동산 대출규제 언제 완화할까?(자산시장, 선반영, 5대 은행 예금금리)

 

[자산시장 분위기]

지난 9월 19일 미국에서 금리 인하했습니다. 원래 0.25%를 낮추는 베이비스텝으로 가는 분위기 였지만 결국 4년만에 0.5% 인하(빅컷) 단행했습니다. 하지만 금리인하 이후 하지만 자산시장(증시와 부동산 시장)이 조용한 상황인데요. 코스피는 2900을 넘나들면서 3000 시대를 바라보고 있었는데 지금은 2600을 왔다갔다 하는 상황입니다. 이것은 최근 반도체 등에 대한 외국인이 계속 매도하면서 기대감이 많이 사라졌기 때문이죠. 주식 뿐만 아니라 수도권 아파트 시장도 변화 조짐이 보이고 있습니다. 지난주 한국부동산원에서 발표한 주간아파트 가격동향에서 수도권 아파트 0.15% 상승에서 0.11%으로 상승폭이 둔화 되고 있는 모습을 보이고 있습니다. 주식시장이야 워낙 다양한 이슈가 있겠지요. 부동산은 지금 언론에서 많이 나오는 부동산 대출규제가 중요하게 생각됩니다. 

[금리인하 기대감 선반영]

미국이 빅컷을 단행 했지만 금리인하에 대한 부분이 선반영이 되었다는 것이죠. 지금까지의 자산시장 흐름을 보면 2019년 기준금리 2회 인하했었는데 부동산 가격의 대급등하면서 1216부동산 대책이 나오게 되었고, 2020년 코로나 상황에서 금리를 0.5%까지 낮췄고, 부동산 시장은 과열되기 시작하면서 2020년 710부동산대책 발표가 된 바 있습니다. 이렇듯 "금리인하 → 수요증가 → 가격상승" 이라는 학습 효과가 있었기 때문이기도 합니다. 이것을 알기 때문에 미리 움직이기 시작했고, 최근 몇개월 간 기준금리 3.5% 고점 상황에서 2021년 기준금리 0.5%때 만들었던 강남3구, 용산 아파트 시세 전고점을 회복하는 지역이 생기고 점차 퍼져나가고 있는 상황입니다. 이번 추석도 있었고, 수도권 유주택자가 추가 주택 구입시 대출 불가라는 초강수를 던진 것도 있습니다. 이런 것들은 단기간에 급등한 상황에서 대출금리와는 따로 놀면서 수요증가를 억제하는 효과가 된 것이죠.

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[시장금리 VS 대출금리]

5년물 국채금리 연초대비 크게 낮아진 모습을 보이고 있는데 실제로 주택담보대출을 실행시키게 되면 작년말 올초 3.3%였던 대출금리가 지금은 금리 최하단이 4.04%가 되면서 앞자리가 바뀌게 된 것입니다. 5대 은행(국민은행, 하나은행, NH농협은행, 신한은행, 우리은행)서도 4.3% 4.4% 이런곳도 지금은 많아졌습니다. 이렇듯 시장금리의 하락과 대출금리가 따로 노는 초유의 상황이 발생하고 있는 상황입니다. 그렇다면 대출 받지 않는 갭투자는 괜찮겠지? 할 수 있지만 지난 정부 시절 대출 규제를 강하게 했음에도 불구하고 부동산 시장이 크게 흔들리지 않았던 이유?를 살펴보면 조금 새로운 사실일 수 있는 부분이 나오게 되는데요. 투자자들은 대출(금융)을 크게 활용하지 않는다는 부분입니다. 하지만 이번에는 지난번과 달리 큰 변화가 있습니다. 얼마전부터 시작된 조건부 전세자금대출을 규제하기 시작했고, 지금은 규제하는 은행이 많아졌죠. 
5대 은행중 1군데만 가능한 상황입니다. 제가 알기로는 아직 하나은행은 뚫린다(?)는 말이 많습니다 .하지만 이마저도 계속 해줄수 있다는 보장을 할 수 없다는 점이 핵심이라고 볼 수 있는데 이것 역시 곧 막힐수 있는 분위기가 이어지고 있다는 사실이 중요합니다. 투자자가 가장 싫어하는 것은 불확실한 상황입니다. 그런데 갭투자를 하는 과정을 보면 투자자는 갭투자를 위해 계약금을 입금하고, 보통 잔금일을 조금 길게 잡은 상태에서 세입자를 구하고, 잔금때 세입자의 전세보증금을 받아서 잔금을 치뤄야 하는데 전세대출이 안되서 세입자가 구해지지 않으면 갭투자는 난감한 상황에 처하게 된다. 이렇게 예측 할 수 없는 불확실한 상황에 놓이게 되는 것이죠. 앞서 말했듯 투자자에게 최악의 상황이라고 볼 수 있습니다. 

 

[간접규제]

지금은 간접규제인 부동산 대출 규제만으로 실수요와 투자자 억제가 보이고 있는 상황입니다. 확실히  서울 아파트 거래량이 줄어들었는데 자세히 살펴보면, 7월 대비 8월 아파트 거래량 30% 하락했고, 8월 대비 9월 아파트는 명절이 있던 것을 감안해도 45% 하락이라는 것을 봤을 때 2달연속 감소세가 이어지고 있는 것은 부정 할 수 없는 상황입니다. 가계대출 상승 이끈 주담대, '역대급' 8월의 45% 수준에 불과 할 것으로 보여지고 있습니다. 8월 말 가계대출 잔액 : 725조(2020년 11월 이후 최대 증가폭), 9월 19일 가계대출 잔액 : 728조로 집계되고 있습니니다. 아파트 거래량이 줄어들면서 5대 은행 기준 가계대출 비중이 줄어들고 있는 모습도 보이고 있다.

 

[금리인하 기대감]

최근 급등한 서울 아파트도 진정세를 찾았고, 미국에서 금리를 낮췄고, 가계부채 억제를 위해 한국은행에서 대출규제를 해야 효과가 있다는 것으로 판단하고, 이것으로 인해 금리를 낮춰주지 않을까 하는 기대감이 나오는 상황인 동시에 일각에서는 금리 내리면 가계대출 잡기 더 어려울 것이라는 우려도 여전한 상황입니다. 올해 금통위는 10월, 11월 2회 남아있습니다. 현실적으로 둘다 낮출 수 있는 가능성은 좀 어렵다고 보고, 가계대출 둔화 추세는 보이고 있는 상황이지만 10월 보다는 11월에 인하를 한다는 분위기가 형성되고 있습니다. 그렇다면 금리인하되면 반등이 될까요? 아니오, 대출규제가 지금처럼 지속되면 지금과 별다른 변화가 없을 것이라고 생각됩니다. 금융당국이 기준금리 인하 후 대출을 더욱 조일 가능성이 더 커지고 있는데 금리인하 이후에 이런 부분을 컨트롤 하지 않으면 대출이 늘어날 것이고, 한국은행은 금리인하하면 부동산 가격이 급등할까봐 아예 금리인하 기대감을 배제 할 수 도 있는 상황입니다. 근데 정부에서는 경기부양을 위해 금리인하를 원하고 있지만 금융당국 입맛에 맞추기 위해 금리인하 이후에도 관리가 필요하다고 판단 할 것인데요 이렇게 되면 한동안 가계부채 억제를 위해 부동산 대출규제 완화 보다는 더 강한 스탠스를 취할 것으로 보입니다.

 

 

[5대은행 예금금리]

첫 금리인하 이후 예금금리는 어떻게 될까요? 예금금리는 전세자금대출과 갭투자 수요와 밀접한 관계가 있습니다. 5대은행 기준 현시점 5대은행 예금금리 평균 3.3%, 농협은행이 조금 더 많이 준다고는 하지만 3.4% 수준으로 이미 3.5% 기준금리보다 낮은 수준이기 때문에 첫 인하 후 지금과 별반 다를 것 없는 수준에 맞춰질 것 같습니다. 3.2%?, 3.3%? 이정도는 현재와 큰 차이 없기에 큰 변화가 찾아오기란 어렵다고 보여집니다. 

 

[결론]

연내 기준금리의 한차례 인하로 시장을 바꾼다고 보기 어렵다고 보여지고, 오히려 금리인하 이후 금융당국은 스탠스를 더욱 강하게 가져갈 가능성을 배제 할 수 없습니다. 현재 규제를 보면 간접규제를 통해 시장 자율화 측면에서 바라보고 있는 것인데 다만, 정부에서는 부동산 시장이 폭락 할 때 까지 가만 있지 않을 것이라는 겁니다. 결국 대출규제는 완화 될 것인데 그 완화 시점은 내년 초일 가능성이 높게 예상됩니다. 연초가 되면 가계대출은 리셋되는 부분도 있습니다. 만약 내년 초 대출 규제가 완화되었을 때 금리인하가 추가로 진행된다면 그때는 연속된 금리 인하로 부동산 분위기는 지금과 사뭇 다른 변화가 나타날 것이다. 금리 고점이 집값이 가장 저렴 할 때라는 것을 말하고 싶었습니다.

 

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