부동산 시장 전망(단기, 장기) - 자본주의 사회
최근 5년간 끊임없이 변화하는 자산시장의 흐름을 보면서 요즘은 재미를 느끼게 됩니다. 거래량이 많아지네, 가격이 올라가네, 대출규제를 하네,,? 전세 대출규제하고, 투자자를 막네? 월세가 올라가겠네? 전세가격이 상승하겠네? 과거 수년간 지내왔던 시장에서 늘 있어왔던 부분입니다. 부동산 시장, 아니 자산시장이 앞으로 어떻게 흘러갈지 단순히 아파트 가격 그래프만 보는 것이 아니고, 다양한 지표를 확인해야 하는데 장기전망과 단기적인 전망에 대해 알아보겠습니다.
장기전망
지표 : 기준금리 흐름, 국제 원자재 가격
앞으로 향후 1년, 2년, 3년 이후에는 어떠한 변화가 이루어 질 것인가? 에 대한 부분이 궁금한 분들이 많습니다. 장기부동산 시장에 가장 크게 영향을 주는 것. 최우선은 국제유가를 잘 봐야 합니다. 물가에 직접적인 영향을 주게 되는데 이 물가는 통화정책의 기준금리를 결정하는 중요한 부분이고, 기준금리는 예금금리를 결정하게 되는 것이죠. 이렇게 되면 위험 자산의 선호도를 선택하게 되는데 선호도에 따른 부동산 시장에 얼마나 많은 자금이 들어오게 되는 것 입니다. 특히, WTI가 최근 1년을 봤을 때 최고 93달러를 찍었던 작년 9월 말에 비해 지금은 65달러로 떨어져 있습니다. 그 이유는 최근 중국 경제 지표의 부진으로 볼 수 있습니다. 중국 소비자 물가지수가 전년대비 마이너스를 기록하다보니 디플레이션 우려가 강화 되고 있는 실정입니다. 하지만 이런 상황에서 중국정부에서는 별다른 경기 부양 의지를 내놓지 않다보니 이 침체가 오래 갈 것이다. 라는 부분 유럽과 미국의 경기 둔화가 될 것이다. 라는 의견이 많다보니 이런 부분이 원자재 가격에 반영이 된 것이죠. 국제유가가 떨어지다보니 한국, 미국 등 소비자 물가는 큰 문제가 되지 않는 수준까지 하락했습니다. 당분간 물가 때문에 시장 금리가 큰 변화가 있거나 그러지는 않을 것으로 보입니다. 미국에서 8월에 발표된 미국 경제 지표 ISM 서비스 지수가 예측치 보다 높았고, 비농업 지수는 시장 예측치 보다 낮았고, 실업률은 4.2%로 하락했습니다. 이런 것을 보았을 때 경기침체는 큰 방향성을 나타내지 않고, 혼조세를 나타내고 있는 상황으로 볼 수 있습니다. 지금 시장에서는 경기침체보다는 경기 둔화 정도로 보인다라고 평가 하고 있는 것 같습니다. 현재 시장에서 기대하는 기준금리는 4.25%인데 9월에 0.25%, 11월과 12월에 0.5%씩 인하하는 빅컷을 할 것이라 예측하고 있습니다. 현재 5.5%를 고려하면 1.25% 하락하게 되는 것이죠. 여기서 우리나라 한국 국채 수익률을 보면 1년물 3.24%, 5년물 3.16%인데 이런 부분을 봤을 때 정부의 규제가 없었다면 주택담보대출 금리가 3.1~3.2%가 나와야 하는데 아직 4.04%가 시장금리 하단을 형성하고 있습니다. 이러한 부분들을 봤을 때 장기적으로는 부동산 집값이 하락할 요인은 보이지 않습니다. 국제원자재 가격만 보면 디플레이션의 흐름, 기준금리의 흐름도 이제는 긴축보다는 완화하는 정책으로 옮겨 갈 것으로 보여집니다. 하지만 단기적으로는 다른 부분이 있습니다.
단기전망
지표 : 시장 금리 변화, 전세가격, 잠실 아파트 가격, 청약 경쟁률, 거래량
현재 주택담보대출 금리는 위 설명드린 것처럼 4.04% 하단을 형성하고 있는데 올여름 초에 대비해서 0.6% 가량 더 올라간 것이죠. 원래는 떨어져야 하는 대출금리가 정부의 규제 등으로 4%대 가 된 것이고, 전세자금대출은 3.9~4% 내외로 있는데 이 앞자리의 변화 자체만으로 수요가 억제 되는 것도 맞습니다. 중요한 것은 대출금리 뿐만 아니라 올초 대비 수도권의 경우 불과 몇달만에 1억~2억이 상승하고, 여기에 4%대 대출금리로 집을 사야 하나?라는 생각도 하게 될 수 있죠. 최근 이슈가 되고 있는 한도 축소, 주담대,전세대출 전면 중단 등 5대 은행이 이런 부분에 동참을 하고 있고, 40년 만기를 30년으로 조정도 했는데 이것은 DSR한도를 축소한다는 것을 의미합니다. 수요자의 경우 대출 차주로서 굉장한 심리적 압박이 되는 것이죠. 그것이 잠실아파트 거래량이 굉장히 줄고, 7~8월에 비해 지금은 가격 상승률이 더디기도 합니다. 최근 분위기는 더 오를 것이라는 분위기는 아닙니다. 하지만 이것이 언제까지나 이렇게 있을까요? 실제 호가대비 조금은 저렴하게 살 수도 있는 상황이기도 합니다. 하지만 언제까지 이러한 상황이 지속 될까요? 한국은행에서 발표한 은행 대출기준으로 8월말 잔액으로 가계대출 1130조원, 주택담보대출 890조을 돌파했다고 합니다. 7월에 비해 굉장히 급등한 것이죠.
마치며, 자본주의 이해하기
우리는 돈을 최고의 가치로 여기는 자본주의사회를 살아가고 있습니다. 현실을 부정하고 비판을 하는 것보다 현실을 직시하고, 자본주의에 대한 고민과 실천을 해보는 것은 어떨까요? 개인적인 경험에 의하면 등락폭이 큰 주식, 비트코인과는 달리 입지에 대한 최악의 선택만 하지 않는 다면 장기적으로 부동산은 늘 웃었던 것 같습니다. 그것은 소득의 증가와 이로인한 화폐 가치의 하락이라고 볼 수 있습니다.