스트레스 DSR 2단계 적용(대출규제 배경, 미국 금리인하 빅컷, 전망)

스트레스 DSR 2단계 적용(대출규제 배경, 미국 금리인하 빅컷, 전망)

대출규제 배경

강남3구 상승폭 확대 → 강북 상승폭 확대 → 과천, 성남 등 주요지역 확대 → 수도권 확대

*최근 3개월 가계부채 증가폭 확대

 

원래, 2024년 말까지 760조 한도내에서 맞추기로 했음 → 9월 현재 763조를 돌파를 해버림

그래서 인위적으로 대출 한도를 줄여야 하는 상황. 가계부채가 너무 높으니까 위험하다 판단.

금융당국에서는 목표 설정 ① 가계 부채 급증 억제 ② 부동산 시장 안정화

*2025년이 되면 대출 한도가 리셋*

 

금감원장(이복현) 5대 시중은행을 대상으로 면담.

“엄정대응 필요, 안지켜지면 패널티를 주겠다.”

→ 연말까지는 대출 규제를 강하게 관리 할 것으로 판단. 지난 정부와는 달리 간접규제를 통한 규제.

무엇을 관리하나?

1.대출금리 상승 2.유주택자 대출 중단 3.조건부 전세자금 대출, 4.40년만기 대출 취급 중단

→ 이러한 규제를 통해 심리를 압박, 대출 규제를 통해 빌라, 수도권 외곽, 지방에도 영향

 

정부에서는 특정 가격을 목표로 하는 개입을 원치 않음, 자산시장이 너무 오르거나 너무 내려가면 정부 개입.

*물가상승률에 따른 상승이 정부차원에서는 이상적(자산시장 : 주식, 외환, 부동산 등)

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부동산 시장 전망(단기, 장기) - 자본주의 사회

 

 

스트레스 DSR 2단계

대출금리가 만들어지는 과정 : 시장금리 + 가산금리(은행-은행 경쟁)

 

9.1부터 DSR 2단계 시작!(정해진 대출 한도에 임의의 금리를 더해 한도를 축소하는 정책, 실제 금리는 시장금리)

 

DSR 적용 : 1금융권은 40%, 2금융권 50%를 기본

*과거처럼 등락폭이 크게 되면 전체적인 경제가 흔들릴 수 있기 때문에 사전에 예방하는 차원에서의 관리

- 변동금리는 스트레스 금리 100% 적용

- 고정금리는 스트레스 금리 차등적(혼합형, 주기형 등)으로 적용

*은행에서는 금리 인하 시기에는 고정 금리를 권하고, 금리 인상 시기에는 변동형을 권함.

 

DSR 적용은 최초 7월 2단계 적용이지만 상황이 안좋아 2개월 연기 9월부터 2단계 적용

최초 계획은 전부다 : 0.75%

- 수도권 : 1.2%

- 지방 : 0.75% *지방은 그대로 두고, 서울 수도권을 압박하는 핀셋 규제형태의 DSR 적용

 

전세자금대출 금리 : 작년 금리 하단 3.58% → 현재 금리 하단 3.95% : 실제로 대출 하면 4% 초반(앞자리가 바뀜)

주택자금대출 : 작년 3% 초반에서 현재 금리 하단 4.04% : 실제로 대부분 4% 초중반.

 

금리 인하

미국 금리인하

미국의 급격한 금리 변화. 9.19 03:30 빅컷 0.5%(참고 : 0.25% 베이비, 0.5% 빅, 0.75% 자이언트)

빅컷을 단행한 이유? 경기가 안좋으니 미리 대응을 하기 위해서..참고로 올해 추가 인하 1회 계획.

2025년 추가 인하 4회를 통해 3.5%를 맞추겠다는 의지가 있음. 현재 미국 기준금리 5%*(0.5+0.25+0.25+0.25+0.25)

 

금리인하(빅컷)

- 단기적 : 통화량 증가(M2) 자산시장 하락 *너무 길었던 고금리 상황에 금리에 대한 어느 정도의 적응. 상승폭 축소

- 장기적 : 통화량 증가(M2), 경기가 안좋아 질 것이라는 신호이기에 자산시장 하락을 예측하지만 장기적 전망은 물가(특히, WTI 가격 변동), 기준금리가 핵심인데 우려스러운 부분이 없음. wti 70달러 수준.(2022.중반 높을 땐 110달러도 초과)

 

한국 금리인하

10월 금리인하에 대한 전문가 의견 : 8월 7명 금리인하 긍정적 / 9월 4명만 긍정적

*이유는 가계부채 증가세(최근 3년간 최대폭으로 증가) 결국 가계부채를 잡아야 금리 인하가 가능

 

부동산 전망

서울 아파트 거래량 7월 대비 8월 거래량 집계(9월 30일 까지 집계) 30% 넘는 급감. 8월 대비 9월 거래량 40% 넘는 급감. 우리나라의 부동산 지표 잠실APT 매물 증가.

단기적으로는 대출 규제와 빅컷을 통한 경기 침체로 볼 수 있어 실수요자들이 불안 할 수 있지만 장기적으로는 하락보다는 상승에 초점. 2027년 초 입주(한도 리셋으로 대출 총량 규제x), 기준금리 정상화, 자금을 마련 할 수 있는 기간 확보. 금리가 자산시장에 큰 영향을 미치기 때문에 금리 고점인 지금이 자산을 사는 적정한 시기라고 볼 수 있음. 과거에 경험했듯 금리 인하가 시작되면 자산가치의 상승이 나타나게 됨.