6.27 부동산대책 이후 지방 시장인 천안, 아산 맞게끔 정리. 나의 기록물
최근 6.27 가계부채 관리 강화방안이 발표되었는데 사실상 6.27부동산대책이라고 봐도 될만큼 완벽한 수요억제 정책이 나왔습니다. 지금까지 머리에 있는 내용과 이번 발표가 적용되는 것이 무엇인지, 부동산, 아파트 분양 등에서 필요한 내용들을 제가 알기 쉽게 정리를 해놓은 것이지 사용하지 않으셔도 됩니다. 부동산 초보자들이 이정도 알고 있으면 좋겠다 하는 부분으로 정리를 해봅니다.
부동산 정책과 대출 관련 사항, 취득세 양도세 일시적1가구 2주택 등 개인적으로 관심가지는 부분에 대한 중요한 포인트만 요약합니다. 업무가 살짝 겹치는 분들은 분명 도움이 될 분들도 있을겁니다.
[생활안정자금]
받은 사람은 대출 안나옴.(은행갈아타기 한 대환대출도 포함)
소유권 이전 등기 90일 이후 주택을 담보로 하는 모든 대출이 여기에 해당이 되는데 대출거래 추가약정서에 "추가로 주택(분양권 및 입주권 포함) 구입 금지의무가 포함되어 있어 분양권 취득시 주택을 취득하는 것이 되기 때문에 약정 위반으로 기한이익상실(생활안정자금 대출 즉시상환)로, 대출은 100% 부결되며, 향후 3년간 주택관련 대출 안나옴. 보통 생활안정자금으로 받은지 모르는 사람들이 많았습니다. 받았다가 갚아야 하는 상황이 벌어져 신규 분양권 취득후 중도금 대출이 안나와서 대출 실행전 파는 사람 많이 봤습니다.
[전세자금대출]
HUG / HF 상관없이 별개로 중도금대출 나옴.
전세자금대출 거래 추가 약정서에 "본 대출 전액 상환 전에 2 주택 이상을 취득하거나, 규제대상 아파트(투기지역, 투기과열지구)내 시가 3억원 초과 아파트를 구입하지 않는다"는 약정이 포함되어 있지만 비규제지역은 해당사항이 없음. 결론은 무주택에서 1주택 취득이라면 전세자금대출과 중도금대출과는 상관없다.
[중도금대출]
중도금 이자라 까다롭고, 무이지라 까다롭지 않고 이런거 아닙니다. 은행에서는 해당되는 코드를 입력했을때 안넣어지면 그냥 안되는 겁니다. 세대당 2건, 개인당 1건을 기본으로 숙지. 중도금 대출 한도 없음.
A 가구 : 남편 1, 아내 1 - YES
B 가구 : 남편 2 - NO
C 가구(부부+미성년자녀)라고 가정하고
질문 : C가구 남편 분양권 1 보유, 분양권 남편으로 하면 될까요? NO, 개인당 1건이기 때문에 안됩니다. 아내명의로 해야겠죠.
이와더불어 계약서 작성전 반드시 확인이 필요한 내용.
1. 신용등급, 2. 생활안정자금, 3. 보증건수 최대 2건
[주택수]
이걸 물어보는 사람들이 많은데 이정도는 머릿속에 넣어야 우리가 살고 있는 자본주의 시대에서 살 수 있다고 생각됩니다. 이런 것들이 쌓여서 금융지식(FQ)을 올릴 수 있습니다. 이런걸 모르면 부동산에서 애메하게 하는말, 아파트 분양 받을때 애메하게 하는말을 맞다라고 생각하게 되며, 사기 당했어! 라고 할 수도 있는 겁니다. 기본입니다.
주택수 산정
-일반 아파트: 잔금일과 등기접수일중 빠른 날이 취득일(보통 잔금일)
-분양권
청약 당첨자 : 당첨일
힐스테이트 : 계약서에 날짜가 찍힌날(통상 정계약일)
[취득세]
1주택 1% - 2주택 1% - 3주택 8% - 4주택 12%
*예1 : 아파트 1개, 분양권 사면?
*예2 : 아파트 1개, 분양권 1개를 가지고 있는데 분양권 사면? 8% "라서"
- 만 30세 미만의 미혼 자녀를 세대분리 하면 가능(다른 곳으로 전입 필요). 하지만 중위소득 40%(956,805원) 이상의 소득이 있어야 함.
[일시적 1가구 2주택 비과세]
A집을 사고, "1년이 지난 후"(이게 중요합니다) B분양권 매수 후 B입주일로부터 3년이내 A집을 팔면 A집은 비과세가 됩니다.
예 : A집 2024년 7월 31일 매수후 2025년 7월 20일 정계약을 하면 양도세 비과세가 될까요? No, 이유는 1년이 지나기전 분양권을 취득했기 때문입니다.
[재산세]
여기까지 설명해야 하나 싶지만 누군가 물어본다면?
공시가액 X 60% 해서 재산세 도시지역분 지방세 더하게 되는데(인터넷 참고)
공시가격 4억 기준 : 84만원
공시가격 5억 기준 : 110만원
이렇게 나온다는 정도만 알고 있으면 어느정도 해결이 됩니다.
공시가격 3억 기준이면? 57만원...이정도씩 보시면 됩니다. 5억을 기준으로 110만원, 공시가격 1억당 한 30만원씩 오르내린다 라고 생각하시면 됩니다. 이정도 상담이면 충분합니다. 정확한걸 물어보는 고객에게는 세무소에 문의하라고 하는것이 정답입니다.(네이버에 재산세 계산기 검색)
[양도세]
분양권 양도세는 1년 미만 70%, 1년 이상 60%
인지세, 중개보수 등 이것저것 경비 떼고
아파트는 1년 미만 차액의 50%, 2년 미만 40%
2년 이상 차액 구간별 누진공제 빼고 6~45%(인터넷 검색하면 표 참고)
이 부분은 깊게 상담하지 말고, 이정도만 알고 있으면 인터넷 검색해서 계산해보면 대략 나옵니다. 상담하는 직업을 가진분들도 보통 이렇게들 합니다.
*무피로 거래를 했더라도 가산세 등의 불이익은 없으나 양도소득세 신고는 60일 이내 신고하게끔 의무로 되어 있습니다. 아이러니 하지만 현실이 그렇습니다. 신고와 미신고는 알아서 선택(명의변경자 참고)
[HUG 보증료]
실체가 없는 분양권을 담보로 잡을수 없기 때문에 HUG에서 보증하게 되는데 보증을 해준 대가로 받는 수수료입니다. 중도금 대출 보증료는 대출계약자가 납부. 저소득, 다자녀, 장애인, 고령자, 신혼부부 등 할인율이 적용되기 때문에 개인마다 다르게 발생합니다. 자세한 내용은 인터넷 검색해봐야 합니다.
[마무리 내용]
"수도권은 6.27대책 이후 일시적 1가구 2주택으로 가려고 하는 사람이 신규 주택 살때 대출받으면 6개월 이내 전입의무"가 생겼기 때문에 사실상 어렵다는 점을 제외하고는 위의 내용들은 정부 정책에 따라 자주 바뀌긴 하지만 큰틀에서는 변동이 없으니 한번 공부해놓으면 꽤나 알고 있는 사람처럼 보입니다.