아파트 가격 하락, 1% 금리의 힘!
요즘 우리는 언론을 통해 부동산과 관련된 여러가지 내용을 보고 듣게 됩니다. 요즘 워낙 유튜브 사용률이 높다보니 수익도 조회수에 따라 큰 차이를 보이게 됩니다. 아파트 가격 하락이 상승 관련된 유튜버 보다 조회수가 높아 수익도 훨씬 좋다고 하네요. 그만큼 구독자도 증가하게 되는 것이고요,, 그러니 더더욱 자극적인 제목들과 단어들을 조합한 것이 나오는 것이 아닐까 생각해보게 됩니다. 부동산에 관심있고, 투자에 관심있는 분들이라면 요즘 실제로 언론에서 나오는 제목과 단어,,
폭락, 하락, 영끌어쩌나, 등등 이러한 단어들이 진짜 리얼한(?) 것인가를 봐야 하겠습니다. 지금부터 지금의 부동산이 조정을 받고 있는 이유와 앞으로 어떠한 변화로 이어지겠는가를 살펴보겠습니다.
부동산 현재 상황
먼저 기준금리는 지금 동결이 되고 있는 상황이지만 금리의 급격한 변화가 있었던 2022년 11월로 거슬러 올라가보겠습니다. 먼저 2022년 11월 ~ 12월 미국발 긴축과 우리나라의 레고랜드 사태가 나타났을 무렵, 금리가 급등하기 시작했습니다. 당시 5년물 국채금리가 4.5%를 넘어버리고, 이자의 압박을 느끼고, 엄청났던 상승장의 종지부를 찍으며 수요가 감소하고, 부동산의 급락을 일으키기 시작합니다. 우리나라에서는 둔촌주공살리기 프로젝트라고 했던 2023년 1월 당시 특례보금자리론 4.5%를 출시했는데 당시 금리 상단이 7% 8% 등 끝없이 올라가고 있던 상황인지라 4.5% 고점금리는 엄청난 수요증가를 불러일으키며 부동산이 회복되기 시작했는데요. 이때 다시 금리 발작이 일어나게 되었었죠. 3%대를 유지하던 5년물 국채금리가 다시 4%를 넘어서기 시작하며 9월말을 기점으로 가계부채 대책 등으로 특례보금자리론은 폐지가 되며, 작년 10월부터 모두가 공포에 질리기 시작합니다. 상승하던 거래량 감소는 물론, 부동산 하락을 동반하게 됩니다. 불과 몇달전인데 말이죠. 하지만 지난 12월 중반을 넘기며 국채금리가 다시 급락을 하게 됩니다. 2개월간 시장은 큰 변화가 생기게 되었죠. 위 그래프에서도 볼 수 있듯 다시 국채금리가 3.2%까지 하락을 했으니 말이죠. 천당과 지옥을 왔다갔다 한 것이죠. 당시 기사내용을 보겠습니다.
10월 기사 : "미국 고금리 장기화" 20년만의 국채금리 최고
12월 기사 : "미국금리 / 한국금리 인하 고려" → 이때 당시 12월 미연준은 매파에서비둘기로 전환하게 되며, 금리인상 종결수순을 밟아 나가고 있구나 라는 생각을 하게 되었었죠. 그렇다면 왜이렇게 큰 변화가 생겼을까? 다양한 요인들이 있겠지만 금리에 큰 영향을 미치는 생산자물가지수(CPI), 근원물가, 고용률 등 모두 금리인하로 전환되는 통계가 나오게 된 것ㄷ이죠. 그렇다보니 2023년 12월 실제로 천안과 아산지역에서 담보대출(집단대출)을 실행시킨 사람들을 보면 카뱅기준 3.5% 대 주담대를 출시 하며 1금융권은 물론 인터넷 은행이 경쟁을 하기 시작했었죠. 지금 실제로 신축아파트 잔금대출을받아보신분이라면 3% 대 받으신 분들 많이 보셨을 겁니다. 지금 설명 드린 것이 지금 금리의 실제 상황입니다. 아직도 5% 대로 대출 나오는걸로 아시는 분들 많더라고요~ 지금의 현상황을 설명하기까지 앞서 다양한 정책과 금리의 변화가 있었네요. 그렇다면 2024년 어떠한 대책들이 기다리고 있을까요!?
2024년 부동산 전망
1월 29일부터 출시하게 되는 신생아 특례대출(구입자금, 전세자금) 27조는 1~2%대 강력한 대출로 마냥 떨어지기만 하고 있던 아파트 하락 지지선이 되어 줄 것이라 생각됩니다. 또한, 얼마전부터 시작된 대환대출을 통해 오픈한지 몇시간 되지도 않아 은행권이 서로 경쟁하며 카카오뱅크가 자금이 초과되었죠. 시장금리의 본격적인 인하를 알리고 있는 것입니다. 2월부터는 아마도 4월 총선을 앞두고 다양한 부동산 규제 완화 정책이 나오게 될 것인데요, 벌써 조금씩 나오고 있습니다. 앞으로 미국 금리 인하는 하반기에 시작되더라도 최소 2회~많게는 3회까지 바라보는 사람들이 많이 있습니다. 중요한 것은 앞서 설명드린 금리의 변화는 아직 기준금리 인하가 시작조차 하지 않았다는 것입니다. 지금까지 매수 심리만으로 빠르게 변한 부동산 시장의 변화를 몸소 느끼고 있는 것이죠...
정리해보면 23년 초 거래량 감소로 인해 정부는 연착률을 시도했고, 인터넷 은행 경쟁과 더불어특례보금자리론을 도입해서 2023년 부동산 거래량을 늘리며 붐업이 되었었지만 머지 않아 미국발 2차 금리 발작 시장금리의 인상, 9월 특례보금자리의 폐지가 있었고, 이제는 다시 특례보금자리론 동생급이 다시 나오고, 신생아 특례대출까지 + 되면서 큰 변화가 일어나고 있는데 올 초만 하더라도 카카오뱅크의 4.51% 시장금리에서 인터넷 은행이 대출 경쟁을 하며 시장금리는 현재 3.5%대 까지 하락을 했습니다. 벌써 1%의 시장 금리의 하락이 일어난 것입니다.
1%의 힘
금리 1%가 얼마나 대단한지 살펴볼까요? 4억원을 대출 받아 집을 샀다고 가정합니다. 은행금리4.5% 기준으로 하게 되면 월 150만원이 발생하게 되니 월급 250만원~300만원 받아서 50% 가까이 내려니 힘이 듭니다.... 하지만 1% 하락으로 가게 되면, 3.5% 으로 가정하게 되면 4억원대출에 월 116만원입니다. 150만원 내다가 116만원만 내니까 어떻게 되나요? "어라!? 낼만한데!>?" 이렇게 생각을 하게 된다는 것이죠. 그렇다면 여기서 정답이 없는 질문을 해보겠습니다. 신생아특례대출, 총선 기준금리 인하가 이루어진다면 아파트 가격 하락이 맞을까요? 반대로,,, 상승하게 될까요!?
금리
금리는 돈의 가치를 뜻합니다.(사전적 의미는 금융 기관에서 빌려준 돈이나 예금 따위에 대한 이율) 적어도 자본주의 사회에서는 말이죠. 돈의 가치는 위 사진에서 처럼변하게 됩니다. 기준금리가 하락하게 되면 안전자산인 은행 예금 금리가 하락하게 됩니다. 그럼 자연스레 예금보다는 위험자산인 주식과 부동산으로의 유동성이 증가하게 됩니다. 자금이 유입되게 되는 것이죠. 금리가 하락했으니 전세대출 금리도 하락하겠죠. 금리가 내려갔으니..아니 돈의 가치가 내려갔으니 전세가격은 상승하게 되겠죠.. 전세값이 올랐으니 "이제는 집을 사야겠다!"라는 마음이 들었다면 주택을 매수하게 되고,,, 돈이 조금 부족하니 조금 더 모아서 사야겠다! 이런 생각이 들면!? 아래 링크 올려드릴테니 참고하세요...좋은 선택으로 2024년 자본주의 사회를 살고 있는 많은 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.
"소득증가 속도 < 자산증가 속도"
소득 증가 < 자산 증가 상승 속도 뭐가 빨라?
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